5月，“国六条”及其细则以泰山压顶之势调控房地产市场，其中，二手房交易延长营业税免征期限，更让二手房市场引发业内外关注。与此同时，曾于民间流传的二手房交易征收个人所得税（简称“个所税”）之说，也正式进入公众媒体视野。

    有媒体报道，国税总局近期将宣布，对房产交易增值收入征收20%的个所税，并有可能在包括天津在内的10个城市实行。营业税、个所税，一并出手，二手房难道真要面临“调控大劫”？事实如何？本文记者以深入的采访，将为您揭开这传言的幕纱。

    征收个所税板上钉钉？

    5月，“国六条”震撼楼市，5年内交易二手房开征营业税，让二手市场成为众人关注的目标。在此之外，曾于民间流传的二手房交易征收个所税问题，也跃入公众媒体视野。

    近日，有媒体报道，国税总局将与其他部门联合对自住年限不到两年的住房，转让将征收20％的个人所得税。如房产原值不便确定，则按全部转让收入的一定比例征收，具体比例由各地根据情况自行确定。

    此后，又流传有权威人士透漏，此次强制征收个所税，将主要瞄准今年以来房价反弹强劲的10个城市。中央要求这些地区的税务部门与房产部门联合，在房产转让交易达成同时完成征税，对不缴纳所得税的不予办理房产证。

    对此消息，一些业内人士表示，在“国六条”强调避免“一刀切”的基础上，国家很有可能出此政策调控房价。而个所税的征收很可能从上海、北京、深圳、天津等地开始。

    6月7日，北京亦庄地税局开始强征房产交易个所税。难道征收个所税的脚步已经临近？为此，记者走访了龙盛、我爱我家、易安置家等多家二手房中介公司，工作人员均证实此消息已流传一段时间，甚至有的工作人员十分肯定地告诉记者，“今年肯定会征收个所税”。

    “其实，个所税并非新税种，它早已存在，是国家法定的税种之一，并曾在杭州等一些地方实施过，但是，因为各种原因，没有真正执行下去。” 中原物业顾问有限公司研究部高级分析师余洪涛说。

    此次，个所税再次被提起，主要是为了平息去年调控的不足。难道，此次个所税真的要卷土重来吗？结果将如何？会产生怎样的影响？
　　
    二手房交易遭“灭顶之灾”？　个所税征收风云再起，那么，交易二手房将会增加多少税费？
　　
    以一套2005年产权，售价60万元的二手商品房屋为例，假设当时业主购买价为45万元。需缴纳的税费如下：契税600000×1.5%=9000元；印花税600000×0.05%=300元；营业税600000×5.5％＝33000万；个人所得税（600000－450000）×20%＝30000，税费支出总额为：72300元，税费占购房总款的比重为72300/600000=12.05%。
　　
    也就是说二手房交易成本要增加近10个百分点，尽管实际效果很难预测，但不排除出现2004年杭州二手房市场成交量大幅下滑的现象。这将是对二手房市场的一次致命打击。
　　
    个所税曾经有过失败的经历，能否重新运用于二手房市场，一些业内专家的说法也是各不相同。

    21世纪不动产天津区域分部执行总经理张武认为，此次延长营业税免征期限，会造成二手房卖方不降价买方持币待购的局面，由此交易量会下滑。从目前市场数据来看，新政正式实施（6月1日）之前的两天，过户量激增，之后，过户量迅速回落至正常水平，很多人表现了观望态度，成交量下滑。张武表示，从历次的调控经验来看，税收的增加，有可能转嫁到买家身上，造成房价虚高。这种情况下，为了调控房地产市场，不排除国家会继续出台征收个所税、物权税，实名制等方法，抑制房价。
　　
    而余洪涛则有不同的观点，他认为，出台个所税政策，是一种更为严厉的调控政策。目前，天津三级市场表现多为自住房，市场比较稳定，与天津的发展水平相当，因此，在没有出现类似房价暴涨、二手房多次转让等非理性状态的情况下，短期内国家不会出台个所税政策。

    重征个所税胜算几何？

    事实上，上文也已提及，个所税早已存在，并曾在个别地方施行过，但是，实际调控效果并不理想，甚至在政策实施不久，一些城市就遭遇暂停办理征收的结果。

    2004年，杭州市开始征收房地产交易个所税。此后，杭州楼市出现了一手房继续火爆，二手房市场行情骤冷的现象。而抑制炒房、制止房价上涨过快的意图，也由卖方转嫁交易成本而落空。同年9月1日起，杭州暂停办理征收个所税。

    除此之外，2005年6月，南京与北京的海淀、朝阳等区，也传出征收20%个人所得税的说法。但是，结果都是不了了之。

    对于征收个所税效果不理想的原因，众说纷纭，余洪涛认为，征收个所税会增加交易成本，造成二手房交易价格不降反升。而目前执法环境不到位，是其执行中最直接的问题。其次，二手房交易并非都是炒房行为，如果“一刀切”的征收20％个人所得税，势必会阻碍正常的房地产投资行为，与发展二手房市场的宗旨相违背。

    另外，征收个所税没有代扣代缴，基本上是靠售房人自行申报纳税。地税部门难以掌握个人售房的所得，而且对于免税政策的执行，相关部门在认定方面也存在困难。

    这些问题在一定程度上，或多或少地影响了征收个所税的执行。如果此次真的要重征个所税，那么，如何规避、解决这些问题，将是征收个所税的关键。

    个所税征收 未来路漫漫

    6月5日，记者打通了我市地税局办公室的电话，工作人员向记者证实，我市目前没有出台征收个人所得税的消息。显然个所税是否征收尚无定论，但此消息对市场已经产生了一定影响。

    记者随机采访了一些市民，他们大多表示，对征收个所税能否起到调控作用表示怀疑，而一些有购房意愿的市民，则表示将观望一段时间。

    任女士有一套河东区的二手房待售。近期，她的电话突然多了起来，据任女士介绍，很多买房人在此段时间，以观望的心态要求看房。他们大多是“雷声大，雨点小”，匆匆地来后，便再无音讯。

    据中原地产提供的数据显示，我市4月份成交套数为6211套，成交面积为707712.7平方米，五月份成交套数为7180套，成交面积为809852.4平方米，环比增长14.4％。余洪涛认为，5月份成交量明显上扬，主要因为本月新房供给量的增加和房交会的影响。但是，不能否认征收个所税的消息，在一定程度也影响了市民购房计划。

    也有一些专家认为，短时期的数据不能说明问题，但新政策肯定对市民消费心理产生了影响。据中原地产发布的二手房市场成交走势分析显示，我市5月份，没有出现大的上涨和下跌现象。目前,调控力度大小和调控方式变化尚不明朗，二手房市场变化主要体现在观望中。

    链接:个人转让房产须交纳税种

    根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税涉及的税种主要包括：契税、营业税、个人所得税、印花税等。

    1.契税:是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。征收标准：房屋售价（成交金额）×1.5％。

    2.营业税:是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。征收标准：房屋买卖差价×5.5％。

    新政执行后:从2006年6月1日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    3.个人所得税:是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。个人所得税征收标准：卖房收益（即买卖价之间的差异扣除所有税费）×20％

    4.印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。征收标准：房屋售价×0.05％。