2.2 面 积 计 算

　　2.2.1套型阳台建筑面积计算

　　不论阳台是否封闭，套型阳台面积的一半计入套内建筑面积。

　　每套住宅套型阳台面积不应超过8平方米

　　【注】套型阳台建筑面积计算见《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005。

　　2.2.2套型建筑面积计算

　　套型建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。

　　2.2.3 分摊的共有建筑面积计算

　　分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数

　　2.2.4 共有建筑面积分摊系数计算

　　共有建筑面积分摊系数=标准层共有建筑面积÷标准层套内建筑面积之和。

　　2.2.5 住宅建筑面积计算

　　住宅建筑面积等于各套套型建筑面积之和。

　　2.3 面 积 控 制 标 准

　　为了鼓励住宅建筑的节能节地设计，使各地各类住宅的套型建筑面积控制标准能够相对公平、统一，以夏热冬冷地区6层以下住宅的套型建筑面积90m2为控制标准的基数，该地区其他类型的住宅和其他地区各类住宅的套型建筑面积,由这个基数乘以相应的修正系数得出各地区各类住宅的套型建筑面积控制标准。套型建筑面积修正系数见

　　表2.3 。

　　表2.3 住宅套型建筑面积修正系数表

　　地区住宅层别 严寒地区 寒冷地区 夏热冬冷地区 夏热冬暖地区温和地区

　　6层以下 1.02 1.01 1.00 0.99

　　7-11层 1.08 1.07 1.06 1.05

　　12-18层 1.11 1.10 1.09 1.08

　　19层及以上 1.19 1.18 1.17 1.16

    3.规划设计

　　3.1 一 般 规 定

　　3.1.1以建设小康社会与和谐社会为目标，确保各类社会群体基本的生活居住环境，使其具备安全性、健康性和舒适性。

　　3.1.2 应经济、合理、有效地使用土地和空间，节约土地、水资源、材料和能源。

　　3.1.3本要点可用于在不同阶段的城市规划中，直接或间接指导90m2以下中小套型住宅的具体规划设计。

　　3.2选 址

　　3.2.1 90m2以下中小套型居住区布置应方便社会公共服务，靠近公共交通站点和就业密集区。

　　3.2.2选址应符合社会融合的原则,共生互惠、便于交往,并宜避免特殊人群，如：低收入家庭、老年人、残疾人等过度集中。

　　3.3居 住 区 规 划

　　3.3.1 90m2以下中小套型住宅的套密度不宜低于110户/公顷。

　　3.3.2 居住区的规划设计，宜安排一定比例的老年人居住建筑。

　　3.3.3 合理提高容积率，并确保居住环境质量。

　　1 . 有条件的地区可适当提高建筑层数，提高土地的使用率。

　　2 . 适当增加住宅单元拼接数量，采用板式与板式的拼接或板式与塔式的拼接，以提高容积率。

　　3 . 合理规划布局，利用板楼斜向布置等多种手段，缩减日照间距，节约用地。

　　4 . 适当增加东西向住宅，有利于院落的围合和提高土地利用率。

　　5 . 作好尽端单元设计,利用侧向日照与采光条件，增加住宅套数。

　　6 . 使用一梯多套的住宅选型，适当增加建筑进深，并利用住宅坡屋面及退台屋面设计，缩短住宅间距。

　　7 . 充分利用地下空间。

　　8 . 应进行居住区日照环境分析，确保规范日照要求；宜进行居住区风环境模拟，搞好通风组织。

　　3.3.4 为保证居室采光，住宅的非日照面建筑间距不宜小于相邻建筑高度的1/2，当相邻建筑高度大于60米时，间距宜采用30米。

　　3.3.5任何类型建筑与住宅相邻时，需考虑视觉卫生的要求，住宅的厅与卧室窗正对相邻建筑的窗宜保持一定间距，多层不宜小于12米，中高层、高层不宜小于18米。

　　3.4 道 路 交 通

　　3.4.1 加大居住区的开放性，处理好交通站点与居住区出入口的衔接，方便居民的出行，公交站点到住宅的最长步行距离不宜大于300米。

　　3.4.2 居民汽车停车率应符合表3.4.2（表中的指标为低限）的规定，并可按照居住区所在区位折减。

　　表3.4.2 居民汽车停车率控制指标

　　居住区类型 普通商品住宅 经济适用住宅

　　配建标准（每户） 0.60辆 0.30辆

　　区位折减比例（%） 市中心 60 60

　　城市一般地区 80 80

　　郊区 100 100