一则消息让全国购房人为之兴奋——温州人新近率先突破了个人合作建房的最大瓶颈，顺利拿到了土地。在房地产市场已经进入专业细分的阶段，个人合作建房模式的再现江湖，是倒退还是进步？

    2006年12月14日，温州“合作建房联盟”向土地出让方交纳了7000万元的土地出让金——一切看起来似乎都很顺利。不过，几乎在合作建房联盟拿到地块的同时，温州市工商局就收到一份匿名“举报信”，称温州个人合作建房项目“发布广告，存在预售违规行为”。随后，针对该项目的质疑不断出现，而是否具备主体资格和是否存在非法集资成为了争论的焦点。

    让我们回到2006年11月15日，温州市“个人集资建房”牵头人、该市市场营销协会秘书长赵智强，在当地召开的“第二届全国个人合作建房研究会”上宣布：项目委托的开发商正元房地产开发有限公司以1.0458亿元的价格，取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”开发权。

    成功“拿地”，意味着合作建房进入实质性的操作阶段。随后，这项预计“5个月后可望动工”的全国首例个人集资建房项目，受到国内媒体铺天盖地的追捧和质疑。

    政府态度

    “当初曾有两家房地产开发商参与地块竞拍。”11月30日，温州市营销协会郑姓副秘书长告诉记者。在上江路地块挂拍之前，有两家房地产商找过他们，劝他们放弃。

    “如果他们非要参与竞拍，我们就无法实现低价建房。”这让组织者心有余悸。

    幸运的是，在距竞拍约一周之时，这两家房地产商并未按照规定的日期将1000万元的拍卖保证金缴纳至招拍挂中心，正元房地产开发公司遂得以顺利按照此前与村委达成的协议价成功拍得地块。

    这一细节后来被赵智强简单地归结为“不明朗的房地产市场形势助其成功拿地”，但一位业内人士认为，营销协会的“社团背景”一定程度上助其成功。

    之后，温州市国土资源局建设用地管理处处长朱剑云的对外发言，也展示了政府欲扶助“尝试”的意图。拿地成功后，朱剑云告诉记者，集资建房者委托瑞安正元房产公司拍买得到地块，程序合法。

    但政府的公开支持，只限于对程序的肯定，面对合作建房这个新生事物，温州市政府部门普遍持谨慎的态度。

    温州市国土资源局局长刘允南曾经在公开场合直言，温州合作建房谈成功还为时尚早。他表示，问题在于合作建房人与房开公司的约定能否实现，以及谁来监督房开公司。“如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”

    在这种担忧的基础上，主管部门温州市房管局形成了较为一致的官方态度：“还需要进行研究。”当然，研究需要时间，赵智强充分把握住了。

    “有关部门的‘无为而治’，给了温州市个人集资建房很大的‘想象空间’。”赵智强表示，项目前期运作没有受到当地政府的干涉，这是他能够成功拿地的保证。

    压力重重

    拿地之后，赵智强把更多时间放在与媒体的沟通上，对非法集资、预售楼花、操纵竞拍等各方面进行了解释。

    “还需要很多政府部门的审批，能否顺利通过，心里也没有底。”赵所面临的压力来自非正式的官方意见。

    “不久前，就曾有领导打来电话，让我把合作建房的事停掉。”赵智强说，由于合作建房比周边楼盘的平均价格低30％左右，某些房开公司也对其展开了“围攻”。

    由于本身不具备市场运作的资质，温州合作建房联盟选择了与房开公司合作。房开公司在整个工程中收取总投资的2％作为建设监理费，低于国家3％的规定。然而，人们也质疑，只拿到200万元的房开公司怎样保证工程质量。

    政策的变动和市场的风险更是不可预知。业内人士指出，个人合作建房，目前还是政策上的盲点，但不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。

    赵智强显然也已考虑到了以上问题，但他无法改变被动等待的局面。目前的赵智强，在努力维持舆论支持的同时，更多的时间是在忙着筹钱缴纳土地款，以在政策环境波动之前开工。

    根据估算，这个名为“卧龙山庄”的住宅销售价格大约在每平方米5200元左右，比成本价还要低1100元。“将用门面店铺给以补差。”赵表示。项目所在的温州龙湾区，其周边房价大都在每平方米8000元以上，而新房的价格更是达到了每平方米一万多元。

    根据个人合作建房联盟与参与者签署的意向书，卧龙山庄将全权委托给正元房产操作。目前正元房产委托3家设计院做的设计草案已完成，最终方案将由已经缴纳首期23万元土地款的256位参与者表决后，报相关部门会审。

    这又牵引出了256个人的住房分配。“没有哪一幢住宅户型都是朝南的。”有业内人士担心今后的分配问题。

    对此，赵智强的应对是，根据之前报名排号以及缴纳保证金的顺序，发给每位参与者一个号码，选房之前，将采用抽签形式来决定选房顺序。“我们将与各会员进行必要的沟通和交流。”

    而温州市建设局相关人士表示，集资建房需要专业的开发技术和管理能力，还需要具有更强的抗风险能力，这一点是建房联盟的薄弱环节，并不是靠简单的沟通交流就可以解决的。

    开发实质

    显而易见，个人集资建房的“温州模式”，并非组织者单打独斗就能实现的。在接受采访时，赵智强坦承，个人集资建房无论成败，都和房地产开发商有很大的关系。

    “要在暴利和2％-3%的代理费之间做取舍，更多的房产商愿意追求前者。”一位房产媒体人士暗示，温州正元房地产开发公司的参与，更多是因为赵智强的个人原因。

    据该人士透露，赵智强此前从事房地产开发多年，深谙地产游戏规则和操作手法。再者，赵与温州大部分房地产商关系都很好，能够说服他们参与这种低利润甚至零利润的项目。甚至，更为尖锐的说法是，这是赵智强与房地产商联合导演的一出戏，其实质仍然是房地产开发商控制的商业项目。

    事实上，温州案例中房产商的参与正支持了这样的论调。而在此前更多的失败的个人集资建房案例中，也常能看到与房产商合作谈崩而受阻的。

    “离开房产商，个人集资建房一定不会成功。”但从目前诸多情形看，依仗房产商可能是一条完成梦想的捷径。若能合理均衡好房产商与集资建房团体之间的利益，两者诉求未必是背离的。

    从这一点来看，项目今后的开发完全将依靠正元公司进行，这让很多渴望追究细节的人忍不住怀疑：除了资金来源之外，个人建房与地产商开发并无二致，况且，谁也不能保证，该项目不存在销售或者转让的可能性。

    正元房产总经理王鉴辉则与此观点相左：“这在国外也算是一种比较成熟的模式。目前政府难以提供社会所需求的低价房，个人集资建房填补了这个空白，是一种创新。”而关于正元房产的角色，王表示，更多的只是想追求社会效应与提升企业资质。作为这种新模式的实施者，王鉴辉还吁请政府和社会能够给予支持。

    实际上，房地产开发本来就成本高、风险大、环节多。个人合作建房如果没有经验，操作起来必定会有许多困难。而且，众多人合作，要么推选一人代理，要么成立公司。而成立公司跟寄希望于房地产商无异，不仅有了营利的目的，恐怕在取得土地价格上也难和实力雄厚的房地产开发公司进行抗衡。

    当然，也不排除这样一种可能，集资者将目光直接转向房地产开发商。但是，人们也担心，一旦房地产商介入，这似乎就不再是目前广大消费者所期待的个人集资建房了。