核心提示：房价已成为压在中国百姓头上的“新三座大山”之首。人们呼吁房价成本公开的同时，一系列问题也被提出：楼市的灰色成本知多少？潜伏于哪些环节？在权利寻租中呈现什么特点？多大程度上决定着房价的飙升？

    “有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”重庆庆业集团总裁伍继延

    “我经手的商品楼里，很多都带着腐败的味道。”一位房地产开发公司的老总

    上海一开发商亦坦言，“以目前上海的楼价水平，利润超过１００％。其实灰色成本若是摊在房价里，比例并不高。”

    安徽省安庆市的一家房产开发公司，在承建商品房过程中，先后分别向该市建委、规划、物价、人防、房产等有关部门的19个负责人行贿，涉案金额达到100多万元。简单计算便可得出，如果是500套房子，每户就要承担“行贿成本”2000元

    《南方周末》记者 朱红军

    “我经手的商品楼里，很多都带着腐败的味道。”一位房地产开发公司的老总说。

    此话已被多次验证。２００６年２月，国务院首次界定商业贿赂重灾区，前两名——工程建设、土地出让——都和房地产市场密切相连。而北京市副市长刘志华、安徽省副省长何闽旭、天津市检察院检察长李宝金等官员，皆涉嫌与房地产有关的经济问题。另据媒体披露，上海市房地局土地利用管理处处长朱文锦也涉嫌受贿，已被隔离审查。

    解密两大“弹性空间”

    海南某房地产公司董事长坦言：“土地出让和容积率确定，是两块最大的‘弹性空间’。”

    盖房子先要拿地。２００３年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占５％，其余是“协议出让”。如此大的空白地带自然成了寻租的沃土——“一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。”这位老总说。他从１９９２年投入房地产行业，转战深圳、广州、海南三地，自言拿地需要“进贡”。

    为维护关系以及为再次拿地做准备，开发商不吝代价。这位老总以亲历说明，“如果当官的给我的低价格带来了５０００万元利润，我愿意拿出２０００万甚至更多。”另一位房地产经纪人也说，“很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何‘优惠’就看官员的脸色了。”

    土地非市场化出让导致的腐败愈演愈烈后，国家规定：土地必须以公开招投标方式出让。但是，这依然存有可供操作的空间。

    北京合作建房发起人于凌罡说，“项目回扣中间人的经手费一般是１％－１．８％，一个总投资额５亿的项目，经手费可以超过５００万。”

    而“项目经手人”的主要职责，依照北京一房地产公司老总的说法，无外是通过疏通关系，在招标中与地方政府形成默契，以种种限制性条件先期排斥竞争对手。有些时候，符合条件的竞标者，在招标开始时就剩下一两家，输赢早已内定。这笔公关费用，当然由开发商埋单。

    １９８０年代末以来，中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要超过１００亿元。其中多少被开发商以灰色成本方式返还给手握签字大权的人，不得而知。