群租房客流动性大存在隐患 小区物业管理有难度 居民安全感降低 有人建议把群租条款写入业主公约。

　　一套40多平方米的公寓住了6个互不相识的人，房间被改成几个用帘子或纸板隔开的小房间。如今这种租赁房屋的新形态出现在本市一些中高档小区，被人称为“群租”。“群租”是指出租的房屋内，居住的人数超出了正常居住的人口比例，这种情况多发生在公司为员工租房或者自发的多人合租房，还有就是将房子作为宿舍分租出去。群租明显地使房租上涨。但群租的几个人一起平均分担房价，每个人相对自己单独租房的费用会有所降低，群租人看重的似乎就是这一点。然而，记者调查发现，群租成员的流动性强，存在着各种隐患，不得不让人担心。

　　记者调查 1

　　群租人均租价低 房主却能高收益

　　房主可通过一房多租，使民宅成为宿舍，以黄金地段的两居室为例，出租给6个人就可以收到2500元左右的房租。群租也可以由几个人的合租产生，同样对于这样自由组合的租房群体，房主也会坚持高价，几个人一起平均分担房价，每个人相对自己单独租房的费用会有所降低。这些自由组合的租房成员能够凑到一起也不容易，没人太介意总房价的高低。

　　记者采访中了解到，目前，由于种种原因，很多房源转售为租，其中包括了一些高档房源。由于这些房源单独出租价格高，租出去较难，回报率也不是很高。于是房东选择了把单个的房间分开出租。例如，将新安花园（查看地图）的一套三室一厅的房子分开出租，每个房间租金每月800元左右，整体租价便达到2400元以上，对房主来说很合算。

　　记者调查2

　　繁华中心地带 群租房源紧俏

　　市中心的一些繁华地段是群租房源最多的地方。记者在位于大沽南路的一个房屋中介里看到一则群租房的信息，一套40多平方米的房子被隔成了3间，最小的房间不到10平方米，每月租金300元，要伙用厨房和厕所。由于大部分空间都被隔成了房间，所以通往厨房和厕所的过道只容一人走过，水电费用每月由房客均摊。中介人员说，如果对此房源不满意，还有其他群租房源可供参考。

　　记者调查3

　　群租与合租 特征有不同

　　天津外来人口比较多，这就带动了房屋租赁市场，他们往往无法自己承担日益增长的租房价格，不少人选择了跟其他人一起居住，群租现象就应运而生。

　　除了群租房以外，市场上还存在着其他的一些合租房形式，虽然合租也涉及到与陌生人同住一套房，但相对群租来说人数较少，房客的身份也相对单纯。很少有纠纷出现，对小区和小区内的居民产生的影响不是很大。

　　群租与一般的合租虽然只有一字之差，但两者之间有很多不同。一般来说，具备以下三个特征：一是签约主体，群租是一套房子同时签有几份租赁合同。二是入住人数，群租对于入住的人数基本没有限制。三是出租的具体操作方式，合租不需要改变原房屋结构进行房间分隔，而群租为了让更多的人住进来，则需要对房屋作一定分隔。

　　群租信息“现身”房屋出租信息栏

　　很多人通过中介租房

　　新闻现象

　　群租集中高校附近 晚归学生惊扰居民

　　目前，本市的群租成员多集中在高校大学生、白领阶层和外来打工者这三类人，其中以高校大学生为最多。离本市财经大学较近的黄海里社区，一处两室的房子，每个居室又被分隔成了三间小屋，住进了6个学生。他们来自同一个学校的不同院系，住进来以前基本上互不认识。居民刘女士说，黄海里每晚10点关大门，时常有一些学生打扮的人在夜里10点以后陆续回来，一边说笑打闹，一边爬过大门进入小区。他们经常把居民吵醒。

　　据了解，这处两居室的房子在一般情况下只能以每月800元左右的价格出租，分租给6个人，则可以收取1200元左右的房租，而房主只需将房屋简单地分隔装修就可以以群租的方式出租屋子了。但是，群租却出现了扰民的现象，居民马女士说：“我家就在隔壁，这些学生每晚不定点回来，而且还常带一些同学或者朋友到住处玩儿，有时折腾到深夜，特别扰民。”

　　白领群租集中地 多选在高档社区

　　日前，记者走访了市区几个高档公寓，发现在高档社区里白领们群租的现象也很多见。

　　位于南开区老城厢东南角的铜锣湾广场（查看地图）是一个商住两用的楼盘。然而，当记者找到房屋中介所，看到很多“铜锣湾酒店公寓400—1200元每月”“偏单900—3500元出租”的广告单，这般高档楼盘怎会有此等低廉的租价？中介人员回答了记者的疑问，她说：“一套70平方米的房子被分隔成6个房间，其间用很薄的木板隔开，墙壁是白色的，木制地板，每个小隔间里有一台电视、一台空调、一张床。靠窗隔间的月租金是1200元，不靠窗的月租金约1000元左右。”记者这才恍然大悟，原来是群租的房价。

　　据中介人员介绍，铜锣湾以投资客为主，刚交房就有很多投资者挂牌出租，无奈该区的租金高，出租困难。于是，很多房东将房间进行了这样的分隔，分别出租给不同的房客。这里的群租租客大都是工作在附近的白领一族。

　　走进一间仅40平方米的单身公寓，记者看到，推开大门就是两张并排放着的双层床。中介人员告诉记者，这里住着4个在附近商场工作的女孩。因为像铜锣湾这样的楼盘仅是一间40平方米的单身公寓，目前最低出租价也在1200元，这样的租价就是真正的单身白领也难接受。中介说：“这房子业主之前委托我出租的时候，里面就是按照单身公寓那样的设施摆放的，一张豪华大床，一张沙发，电视、冰箱、空调样样齐全，但总是租不出去。很多人看过后都嫌太贵了。有人说，花1200元租房还不如月还款贷款买房呢。所以我就建议房主把原来的东西都搬走，就放这样的两张双层床，分别租给在这附近上班的小女孩，这样一下就租出去了。四个人每人每个月才承担300元，就能住在这样的高档公寓里，多好啊。”

　　安全隐患 群租容易引发治安问题

　　对于群租的问题，一位社区工作人员表示，最值得注意的应该是安全问题。按照相关规定，租房人都应该到就近的派出所登记备案,但实际上，房主们为了躲避相关费用，出租房屋也不到派出所登记，承租人就更加不会登记，这就让群租埋下了许多安全的隐患。

　　而且，本市进行旧楼区改造后，基本每个社区都有了物业公司，相对就有了保安人员，对每个小区的住户和非小区住户进行管理，可群租使得一住户有很多房客，不方便进行管理，使得社区治安容易出现问题。

　　另外，由于群租人多，合同的认定又存在漏洞，容易产生问题。对于房屋的公共部分，如厕所、厨房的使用权，合同上不可能明确其使用范围，所以一旦发生纠纷很难解决。另外，如果发生了物品被盗等事件，责任如何追究，是追究房东、中介还是其他承租人，这些都很难界定。

　　群租容易招来“二房东”

　　记者调查发现，目前市场上，大部分群租由“二房东”操作。改造群租房的普遍做法是把大厅和房间都进行分隔，分别配备床、桌子、电视机等最基本的生活设施。一个房客将房租到手后，会把房子按照小间分别租出去，从中赚取利润。由于群租涉及安全、物业等各方面的隐患，多人居住将会加速房屋质量的下降，会降低房屋本身的价值，但还是有不少房屋被用作了群租之用。但对此，很多真正的房东是不知情的。

　　“二房东”的转租行为会给房客带来很多不必要的麻烦和损失。前不久，河东区某派出所就曾经接到有关的报案，来天津打工的李先生在不知情的情况下，从“二房东”的手里租了一套一居室的住宅，他预交了半年的房租，共计4000元。但住了不到一个月，真正的房东赶来收回了房子，李先生因此损失不小。

　　群租对房屋损伤较大

　　据了解，现在市面上流行的群租一般有两种模式：第一类是单位集体宿舍；第二类是各种社会人员混居。

　　单位集体宿舍的提供者多是单位老板，他们一般不会破坏房屋本身的结构，但众多人的使用还是难以防范屋内电器被损坏。黄海里出租给6个大学生使用的房子，出租不久以后，洗手间的门、冰箱、洗衣机都被用坏了。因为人多，彼此都不注意保护屋内设施，屋内物品破坏性较大。

　　第二种群租的模式往往是“二房东”操作的，房客主要包括一些刚参加工作的白领和来津打工的外来人员。由于不是自己的房子，缺乏顾忌和爱惜，“二房东”向房东租了房子之后，会先对房子进行改造，再对外出租。这类群租，往往会破坏房屋的原始结构，住在一起的人都是陌生人，且流动性大。

　　管理窘境

　　群租给社区带来压力 居民感到安全感下降

　　群租这种现象在社区出现，必然会给居委会、物业部门和居民带来一些影响。

　　难查证租客身份 带来安全隐患

　　黄海里居委会 工作人员

　　由于所在社区地处高校附近，这种群租现象很难避免。可是，这会给居委会加大管理难度。首先，就是使安全隐患倍增。群租由于人员复杂，容易发生口角，甚至斗殴，有时也会发生贵重物品失窃的问题，而且一旦发生问题，居委会也无从查证租客的身份，给社区带来安全隐患。另外，群租客以企业员工和高校年轻人为主，以及一些外来务工者，人多的时候，上下班时间不规律，容易影响周边居民睡眠休息，有时居民投诉到了居委会，居委会也只能上门口头劝说，无法解决实际问题。“经常是居民来居委会投诉，不给解决就和居委会工作人员发生口角，我们还要分出时间解决这类问题，给我们日常工作带来影响和难度。”

　　公共资源损耗大 高档小区品质下降

　　铜锣湾物业公司 工作人员

　　群租客流动性强，而作为物业公司，我们又根本无权查验小区内流动人员的身份，长此以往加大了社区安全隐患。群租使租客分担的租金下降，但对于其他住户来说，有影响不说，还可能会使得住宅小区的住宅品质下降，由于群租者素质不一
，在平时生活中的细节也不尽相同，就会降低小区品质以及物业管理能力的评价。

　　群租会改变房屋结构，削弱房屋坚固性能，群租客人流复杂，会使得社区设施损坏严重、小区环境恶化，生活设施报修率在社区内是最高的。群租人多自然能源损耗大，一间房装多个电表。电梯使用过于频繁，增加用电和电梯维护的成本。房客素质不齐，随处吐痰、破坏绿化情况也时有发生，这些都给物业公司带来了很大的考验。

　　对于居民来说，群租带来的直接影响就是扰民和安全感的下降。群租造成房客多，作息时间不规律，居民都要深受其苦。扰民自不必说，社区多了很多陌生人，造成安全隐患，也会降低居民的社区安全感。

　　而对此，物业公司能做的只是对房东进行劝阻，而没有驱逐的权力。而在几个有群租现象存在的小区也可以看到，对于进进出出的群租房客，保安已经习以为常，连盘问都免去了。没有驱逐权，物业管理公司对群租这一现象几乎没有约束力。

　　法律建议

　　对群租人员进行登记管理

　　沈雁群律师表示，在目前没有明确法律规定的情况下，加强对于群租人员的监管是行之有效的做法。监管包括对于群租人员身份的登记，对于身份的确认、核实以及建立相应的监管制度。尤其是对于部分外来务工人员，更要加强监管。而物业公司则应协助派出所、房屋土地管理部门等进行监管、登记等工作。受到群租人员影响的邻居，可以到房屋相关部门进行投诉。

　　群租条款要写入业主公约

　　上海联业律师事务所的王展律师认为，群租这一现象涉及了对于房屋自有部分和小区共有部分的使用权问题。对于房屋的自有部分，在不影响邻居的前提下，业主合法地出租给房客，房客如何使用都可以，但是一定要注意不要侵犯其他业主的利益。

　　而群租属于对住宅的非正常使用方式，它涉及的不仅仅是房屋的自有部分，还包括小区共有部分的使用。因此，对于目前的群租现象，全体业主可以把“群租条款”写入业主公约，以业主公约的形式对群租加以限制和制止。通过业主公约对公共设施做出界定，如有违反，业主委员会可以委托物业公司进行处理。