房价涨跌引发两方激辩：潘石屹VS时寒冰

　　2007年初，正当人们忙着备年货、回家过年的时候，一场关于房地产价格的论战突然爆发。两位主角，一方是手握媒体武器的财经传媒人时寒冰，另一方则是在地产市场上赚得满盆满钵的开发商潘石屹。潘石屹在博客上发表《年前再谈房价》，罗列七大因素影响房价走势。时寒冰认为，中国房价之所以这么高，是潘石屹这样的开发商给“忽悠”上去的。双方由此拉开口水战。

　　那么，到底孰是孰非？且看潘时交锋的几个要害之处。

　　潘石屹

　　1995年与妻子张欣共同创立SOHO中国有限公司，曾被评为“中国地产十大风云人物”之一。2002年起，潘石屹受到国内外媒体普遍关注。

　　时寒冰

　　字暖之，《上海证券报》评论版主编，中国财经传媒人联盟特约观察员。曾任新华社所属《现代金报》和《现代快报》评论主编。

　　第一回合 房价到底为什么涨

　　潘石屹：五因素推高房价

　　2007年，哪些因素是推高房价的力量？

　　首先，中国经济持续快速的增长，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。

　　其次，人民币升值，最终导致人民币资产的重新估值。这与股票上涨是同样道理。

　　第三，近几年房屋供应量相对减少。前几年，土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。这几年，不断增加二手房流通环节税收，也导致二手房供应量减少。

　　第四，房地产行业门槛提高，中小型房地产商萎缩，而这些中小型房地产商才是拉低房价的主要力量，因为它们只能打价格战。

　　第五，从中国人的消费观念上来看，购买房子大多是为了投资，而不是消费。

　　时寒冰：开发商囤积土地

　　潘石屹罗列了五大因素推动房价上涨，除了诸如“中国经济持续快速增长”、“人民币升值”这些老生常谈，一些因素被他“忽悠”得实在太不靠谱。

　　2005年，七部委新政调查组报告指出，北京开发商手里掌握的土地够用10年。中国土地学会通过计算则认为：北京市开发商手里的土地还可以开发15年。大量土地囤积在开发商手中这一问题非常值得关注，假如依法对闲置超过2年的土地无偿收回，不会有任何开发商再敢囤地，这必然会使房屋的供应量大幅提高，房价也必然应声而落。

　　作为开发商中的一员，潘石屹先生维护自身利益的心情是可以理解的，但不能“忽悠”得太离谱了。

　　第二回合 囤积土地是真的吗

　　潘石屹：这种说法站不住

　　中国土地学会计算出北京市房地产发展商手中的土地还可以开发15年。这种说法是没有任何具体数据支持的，这个说法的依据是什么？假如开发商手里有可供开发15年的土地，这严重违背现行政策和法律，因为法律和政策规定：1年不开发的土地要收闲置费；2年不开发的无偿收回。

　　时寒冰：数据都是公开的

　　我列举的开发商囤地的数据都是公开见报的，这里可以给您提供2005年7月2日《新京报》一则报道中提到的计算方法：“目前关于北京开发商囤积土地的数字有两个，一个是14410公顷，相当于300多个天安门广场；另一个数据是9000多公顷。按照1∶3的容积率，这些土地建设成为住宅小区，按照北京市2004年的销售量，至少能出售10年。”潘总不妨也用这个方法算算，倘若有出入，您抽空可以找他们切磋切磋。

　　第三回合 还有没有划拨土地

　　潘石屹：房地产没有划拨

　　划拨土地是不能进行房地产开发的。划拨土地仅限于政府用房、体育文化设施等，像学校、体育场馆等都是属于划拨用地。政府每年都有一部分划拨用地，但这些划拨的土地与住房、商品房、房地产市场没有任何的关系，不会形成市场上面房子的供应量。

　　时寒冰：划拨土地很常见

　　潘总您说，“划拨土地是不能进行房地产开发的”。但是，绝大多数经济适用房难道不是通过划拨土地建设的吗？当然，潘总可以说，经济适用房不包括在内。那么，我就顺着潘总的思路说吧。我国原则上的确不允许用划拨土地进行房地产开发，但是，国家法律也禁止开发商囤积土地，至今不是仍有许多土地被开发商恶意囤积吗？实际上，不允许用划拨土地进行房地产开发的规定在很多时候常常被悬空。

　　不妨举一个例子，审计部门对青岛市房地产开发情况的审计结果显示：青岛市擅自改变土地用途，划拨土地进行房地产开发等问题“很严重”。

　　为什么会出现这种情况？我从法律角度谈一点浅显认识。其一，现有法律对划拨土地转让作出了例外和限制性的规定。其二，法律惩处力度疲软，且执法不严。

　　第四回合 都不买房又会怎样

　　潘石屹：看法一致就危险

　　房价的不断上涨就成了近两三年全社会最关注的问题之一，大家也在通过不同的渠道表达自己的意见和诉求。其中，最明显的就是这几年风起云涌的两大群众运动：一是集资建房的运动；二是不购房运动。

　　先说“集资建房运动”，我个人观点认为集资建房的风险是很大的，最后承担风险的主要是那些出钱的集资人。这种风险将在集资后的两三年显现出来。

　　“不购房运动”对目前房地产市场集中爆发性的需求会起到很大的缓冲作用。但是，市场的平衡与和谐就在于选择的多样性，或大家对未来市场有分歧甚至相左的意见和决策。如果大家在市场上的判断和选择是完全一致的，那么，这样的市场是最危险，将使市场失去平衡。例如，股票市场，人们常说的一句话：“大街小巷的老太太都说股票市场能赚钱时，就是股票市场崩盘的前兆。”说的就是大家的看法太一致就要出危险。

　　时寒冰：把愤怒写在脸上

　　房地产绑架了无数人的梦想。但是，没有人知道我们的愤怒，因为我们的愤怒仅仅深埋在心底。我们不能仅仅把愤怒深埋在心里，我们也要把愤怒明白无误地写在脸上——在一年内不买房！一年内不买房，脆弱的资金链条将让开发商们夜不能寐。

　　外行看热闹 让口水战更猛烈些

　　果真

　　潘石屹与时寒冰的口水战，双方都拿出了自己掌握和搜集的数据，以数字对数字，文中不乏风趣幽默，也令看客大快。

　　笔者兴冲冲看了两天热闹，还是难以断定孰是孰非。其实，像这样的“口水战”真是见怪不怪了。要论起资格来，潘石屹只能算“小字辈”了，同在地产圈混的任志强（任志强博客，任志强新闻，任志强说吧）才是“老资格”，那真是两天一小战，三天一大战啊。谁叫他是有名的“任大嘴”呢，从“只为富人盖房”、“房地产就该暴利”到“丫鬟论”、“老婆的胸多大”，正可谓“语不惊人死不休”。

　　但是，这些口水战，没有人真正去追究到底谁对谁错，毕竟房价究竟是跌是涨，不是一两天能看出来的，更不是吵出来的。或者，这其中本没有对错，只是角度不同罢了。没有对与错，并不意味着没有吵的必要，尤其是对于笔者这样的外行人而言，看热闹的过程绝对是既轻松又印象深刻的“扫盲”过程。从“容积率”、“七通一平”、“三通一平”这些概念性名词，到“土地的一级开发权并非使用权”这些政策性常识，如果不是看了这场热闹，笔者不知道要到什么时候才能了解。

　　同时，正是因为有了这些口水战，我们的视听才更加畅通。因此，不要停止口水战，让口水战来得更猛烈些吧！

　　内行看门道 今年房价仍会走高

　　凌云

　　春节回老家，回来后才发现错过了一场精彩的论战。今日有空，了解了事件的始末，但觉得没多大意思，争来争去无非是为了房价涨不涨。要说近年来引起房价上涨的因素很多，但主要因素是人们对房价的预期是看涨的，这才是根本因素。

　　当然我还是比较赞同时寒冰先生的一些观点，现在一些主流经济学家或房地产大亨们不断忽悠房价是上涨的，任志强更露骨地说，历史证明房价永远是上涨的。虽然从长期看房价确是上涨的，但这些主流经济学家或房地产大亨们的言论却直接影响着人们的预期，让大多数没有经济学常识的人误以为房价将一直上涨而不会下跌，致使投资者或买家的购房欲望越加强烈，房价越走越高，房产泡沫越吹越大。

　　时寒冰和潘石屹的论战可以休矣，房价不会因为他们的争论而在近期内走低。可以明说，今年的房价仍会走高，房产泡沫会更大。但泡沫终会破裂，现在的房价虚高程度及房屋的高空置率，预示着中国的房产泡沫必会破裂。时寒冰和潘石屹的论战可以休矣！凌云

　　无巧不成书 中央要求增加供给

　　国务院近日召开会议，听取北京市房地产市场调控情况的汇报。中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议并讲话。

　　会议指出，部分大城市房屋价格上涨仍然过快，中小户型普通商品住房供应仍然不足，必须采取有效措施，认真加以解决。当前，要针对重点地区，着力增加有效供给，抑制过旺需求，调整供应结构，规范市场秩序，稳定价格，继续搞好调控。