前些年买房如买菜般火爆的场景，近期又重新回到天津楼市。而本轮行情的主角，则是市中心90平方米以下的小户型。6月中上旬，市中心区域的中央恋城、金茂现场、中新城上城之上城豪苑等项目相继亮相或开盘，几乎每个售楼处都成了“人口密集区”。在这火爆场面的背后，却隐藏着更深层次的问题：市场中特别是市中心的90平方米以下中小户型供需矛盾依旧突出，一些盲目出手的购房者面临着很大的投资风险。

“买房如买菜”场景再现

　　6月16日上午，老城厢板块的中新城上城之上城豪苑正式开盘。一大早，便有2000多名购房者到达现场。由于申请购买的客户数量已经大大超过了本次推出的房源数量，均价近10000元/平方米的上城豪苑，只好采取类似于经济适用房摇号的方式进行销售。最终，500多个家庭选到了自己称心如意的房子。其中，50平方米至60平方米的一居和80平方米至90平方米的两居最受欢迎。

　　上城豪苑的火爆并非个案。早在6月2日，位于南门外大街上的金茂现场二期50平方米至60平方米小户型公寓正式开盘。自上午9时开始，销售中心内便人头攒动，选房、定房、询问、参观的客户络绎不绝，500平方米的销售中心最高峰时有400余名客户在场。据该销售中心销售经理介绍，当天来访的客户达到1200余人次，电话咨询的有900人次，开盘当日成交近200套。

　　6月9日，老城厢板块另一个项目中央恋城开始接受客户咨询。上午10时，800名购房者来到售楼现场排起长队领取选房号。该项目的主力户型介于80平方米至120平方米之间，又以90平方米以下两居最受选房者欢迎。

　　土地紧张供应仍然短缺

　　“市中心土地供应越来越少，小户型产品更是凤毛麟角。在这种情况下，才会出现单价万元的高价小户型仍需摇号销售情况。”天津市社科院经济社会预测研究所所长卢卫分析说。他认为，未来这种供不应求的紧张局面还会继续，特别是市中心优质地段的小户型产品，肯定是越来越稀缺。

　　卢卫引用天津土地交易中心网站公布的一组数据来支持他的这种观点：今年1月1日至6月13日，全市共成交各类用途土地49块，总出让面积约1527.18万平方米。其中只有6块土地、成交面积约10万平方米位于市内六区，而且大部分为商业、金融、办公用地，纯居住用地数量微乎其微。

　　金茂投资总经理李建民认为，在天津楼市价格连续几年稳定增长的态势下，市中心的房子前几年涨幅低于平均值，在与外部差价逐渐减小后呈现了明显的快速“补涨”势头。另外，随着天津的逐渐发展，市中心租赁型物业出现供不应求的现象。而市中心小户型由于总价低、首付低、月供低的“三低”特点，自然成为投资者尤其是中小投资者的首选。目前公寓产品的品质不断提升，已经逐渐和国际接轨。比如有的和平区小户型项目公寓产品层高达到3.1米、配置户式中央空调、采用酒店化管理、新型设计赠送高达11%的室内面积等，让小户型公寓得到越来越多投资者的追捧。

　　警惕盲目投资引发风险

　　“就是想看看50平方米以下小户型，想投资一下，但是具体的也没想好。就是想先来摇号，摇上了就买，摇不上就算了！也不着急等房住。”在某项目销售现场，参加摇号的张小姐对记者这样说。据了解，持有她这样想法的购房者并不在少数。

　　联合地产副总经理孙震认为，像张小姐这样盲目购房的消费者，其实存在着相当大的风险。他总结这部分购房者的特点是：不清楚自己到底是买房来住，还是投资。想投资呢，又不清楚到底是升值后出售获利，还是出租收取租金。没有一个整体的购房思路，不考察产品，不计算回报，购买决定受售楼现场的气氛、售楼员引导等外围因素影响非常大。

　　孙震认为，目前，五年以内转让房产需要缴纳5.55%的营业税，1%的个人所得税，3%的契税，面积过144平方米的高档住宅还需缴纳土地增值税。各种税费负担相当高。同时，在持有此项房产的时间内，还需交纳物业费、采暖费等各项费用，养房成本相当高。而且目前国家还在酝酿推出房产保有税，变数很大。如果打算买房出租，一套总价100万元的房产，加上10万元装修，如每月租金5000元，则年投资回报率只有约5.55%，仍低于房贷利率。

　　“家庭资产的配置应该分散，股票、基金、保险、房产等投资比例应该适当，不应把所有的鸡蛋都放在房地产这一个篮子里。”孙震说。

　　目光不妨投向外围组团

　　对于那些确实需要新房居住的购房者，专家建议，不妨将目光投向外围居住组团，不一定非要住在市中心。

　　“市中心土地日益稀缺，天津居住区向外扩张已是大势所趋。”卢卫说，“像水上公园周边、梅江周边，原来都是郊区。但随着城市化进程加快，这些原来的次中心地段都变成了优质地段。特别是现在天津快速路、地铁、轻轨的建设正在加快，购房者不妨多关注一下这些交通干线两端的居住区。”

　　孙震也认为，外围组团值得考虑，特别是地铁终点站周边的大型居住区，随着交通、配套资源的逐步完善，这些居住组团的升值潜力甚至还要大过市中心。另外，现在的小户型还只是单纯拼面积，随着“90·70”新政的深入，小户型供应量逐渐释放，下半年新推出小户型其品质、舒适度将会越来越高，开发商将把竞争重点转移到户型设计、小区品位、绿化、园林等方面。购房者在制定购买计划时，也需要注意这方面的变化。 (扬)