然而，在体现热钱“流动”的另一面，中国楼市正值金九银十却处处喊冷。在北京、上海、天津等主要房地产市场，新房上市量、成交量持续走低投资人持币观望气氛浓厚。

　　市场冷热两重天似乎来源于此：９月２７日央行、银监会联合发布二手房房贷新规。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的贷款首付比例，将不得低于４０％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的１．１倍。

　　京津沪楼市喊冷

　　１０月１日，正逢黄金周看房高峰期，而在上海市区多个地段，很多中介选择十一关门休假。这与往年的黄金１０月大相径庭。即便是９月底的几天里中原地产、信义房产、汉宇地产８０％以上的门店甚至一度遭遇“零签约”的尴尬局面，这在上海楼市还是第一次。

　　在２００７上海房地产秋季展示会上，外地楼盘、上海本地偏远楼盘占到整个展会相当比例，中心城区楼盘寥寥无几。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍，９月前２４天，上海商品住宅的成交量仅１５８．５５万平方米，“金九银十”风光不再。

　　在天津万科大厦内的龙胜置业公司，原本有下属６０多家门市的房产中介公司宽敞明亮的营业大厅中鲜有购房者。这哪儿像金九银十啊！刚来公司不久的业务员小刘抱怨说：“国庆节的人流明显没有以前火，一些大客户都流失了。”小刘说的大客户，指的就是那些有钱有规模的炒房者。

　　无独有偶。在房市持续高烧的北京，位于西直门、朝阳门的多家房产中介中看到的情形同样是冷清。一些楼盘的售楼处退房者反而在增多。

　　据了解，在９月中旬结束的北京秋季房展上，也呈现出了参观意愿浓、实际成交淡的局面。该房展会参展的楼盘仅有３２个，北京市内的项目仅过１０个，意向成交１７７６套的低量预示着北京房市交易正陷入低谷。

　　一笔炒楼“明细账”

　　今年前８个月还一片红火、歌舞升平的楼市，缘何掉头直下？

　　在流动性过剩的背景下，热钱去处并不多，楼市和股市是最大的两个选择。如果投资楼市的钱路被堵，股市的钱自然会多。那么，投资楼市目前真的已经不划算了吗？

　　建行北京分行的一位分析人员秦女士详细算了一笔账，结论是炒房的成本大幅增加，风险提高。

　　秦女士介绍，现在５年期以上房贷年利率为７．８３％，购买第一套房的优惠幅度为１５％，则实际年利率为６．６５５５％；如果是买第二套房贷款利率以１．１倍计算，则５年期以上贷款利率高达８．６１３％。

　　据她分析，以总房价１００万元、贷款１５年为例，原首付３０％，提高到４０％后，要多支出１０万元现金。不仅如此，原来７０万元的实际利率是６．６５５５％，每月需还款６１００余元，１５年利息总额４０８３７３．４元；而今后首付４０％后，贷款６０万元实际利率８．６１３％，每月还款５９４８．０４元，利息总额为４７０６４７．２元。两者相比，利息最终多支出６２２７３．８元。

　　据央行最新统计，今年６月末全国商业性个人住房贷款达到２５７２０亿元，相比１０年前增长了１３５倍，除了为满足居住要求而贷款购房的置业者外，炒房大军自然也选择房贷作为投资杠杆。事实上，已出售房产空置率一直居高不下，证明楼市投资成分非常之大。

　　住房协会副会长顾云昌认为，国家调控会继续应用银根紧缩政策，这对房市中的投机成分显然是一大“利空”。