房价已经拉响预警

　　最近一段时间，国家调控政策紧锣密鼓地出台，几乎涵盖地产产业链所有环节。一连串的加息和房贷新政，已经给购房人带上了紧箍咒，即将开征的物业税又似雪上加霜。国土３９号令、对开发商贷款政策收紧，都将对开发商囤地、囤房行为给出致命一击。在整个楼市中弥漫出愈加强烈的看空情气氛下，让很多的买房人在已然处于高位的房价前或放慢步伐，或止步观望。

　　市场应激反映明显

　　房贷政策收紧后，全国各地出现退房潮，深圳、上海、广东等一线城市中高档房交易量下滑明显、成交价格也出现下降趋势。近期有某媒体报道数据显示，北京部分楼盘销售量降幅达５０－８０％，还有部分楼盘成交价格已下降５－１０％。

　　房主应进入警备状态，三类住宅宜尽快出手

　　在这种严峻的形势之下，手中有闲置房的房主应密切关注房产市场动态，尤其是自己的房子所处区域的相类似住宅交易价格。那么，如果房价下跌，什么样的房子受到的降价危机更大呢？３６０°理房认为拥有下述三类住宅的房主应在当期进入高度警戒状态，做好出手准备：

　　第一类：大户型、高总价的中高端二手商品房。

　　从需求来看，中高端二手房商品房购买群体以投资者和置业升级者为主体。这两部分群体也是受目前房贷金融政策影响最大的。投资需求及置业升级需求受到抑制，购房门槛的提高，也将会使得一部分置业升级群体，或推迟购房计划、或放弃置业升级，需求量明显下降。有某专家预测，购房需求将因此下降３０％－５０％。

　　从房屋持有成本来看，中高端二手房面临物业税、物业管理费等较高的费用，也会促使高端房产拥有者出现抛售潮，房源放量增加，则进一步加剧此类住宅的价格下降。

　　第二类：“老”公房，即楼龄较高的已购公房。

　　四环以里的老公房价格已经接近甚至超过商品房价格，但其价格中却存在着一定的虚高泡沫，其价格已远超出房子本身的使用价值，因此存在较大的房屋贬值风险，诸如户型不够合理、房子老化、住宅质量缺陷、房龄有碍购房者申请贷款等原因，都会影响老公房的上市交易价格。

　　今年９月的统计数据显示，二手已购公房的交易均价为９３２２元／平米，已经超过二手房整体交易均价８０８９元／平米千元有余，可以看出这种差距已经失衡，公房价格已处于高位临界点。若房价下跌，购房人则更倾向于购买新房或二手商品房，使得老公房交易受到较大冲击。

　　例如，最近一位房主委托３６０°理房代理销售的一套70平米团结湖２居室，房主的挂牌价格已由原来的单价１４６００元／平方米，降到了１３５００元／平方米。看来，房价走势不明对出售者的心理预期已造成一定影响。

　　第三类：交通、生活配套欠发达的郊区房。

　　市区土地的稀缺给郊区住宅项目的迅速发展提供了无限可能。在交易量和房价涨幅这两个指标上都已经超过了市区住宅项目。９月北京市统计局、国家统计局联合对外发布的数据，今年１至８月，北京市房屋销售价格指数累计为１０９．８％，其中，１０个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为１１１．７％。

　　虽然郊区项目已经逐渐取代市区项目，成为市场主流，但郊区房价领涨的现象和背后的隐患也值得我们重视。地段是房价构成的一个核心要素，但郊区有些区域还十分不成熟、交通和生活配套等还不便利，地域价值较低。郊区房的热销，是由于消费者被市区住宅的高价所排挤而不得不转向郊区，催使郊区房价涨势更快，使得２－３内的区域发展前景和升值潜力被提前透支出来。