开始之前，我想给大家一个小小的请求，能否请大家把手机放在声上面，我的手机已经放在声上面了，我保证整个过程当中不要接电话，希望大家给我同样的回馈。
    我下面要讲的所有问题都是跟涉外租赁房产相关的。如果您房子是买来自住的，不是拿来做涉外租赁的，可能我的建议对您没有太多的帮助，所以我讲的问题都是在局限在这里边当中。
    我们公司在1996年成立的，是津第一家专门从事为外籍人士提供全程安家服务的专业公司，已经有12年的历史，是天津的第一家，到目前为止也是天津做的最好的一家。
    在了解这个话题之前说一下，我今天主要讲三个方面的问题，第一就是涉外房产的选址，第二是讲增值策略第二讲装修的策略。
    说到涉外房产的选址，首先要了解一下天津外籍人士的情况。在天津的外籍人士依照出入境管理处的登记大约有三到四万人不等，包括家属和小孩子，这中间持有绿卡，就是持有长期居住许可的人大约在两万到三万之间，这些人有三大类的分别，第一类是交换学者、旅游者和短期的商务者，这类占41%，第二类是留学生外教和教外学者，这部分占到9%，第三类外籍员工及家属，大家占到50%，第二类和第三类人特点是持有Z签证和居住许可的，第一类没有。

伊斯玛特房地产公司的董事总经理孙远讲话
    针对三类外籍人士如果我们想投资涉外租赁房产答话，哪一是类您的目标客户呢？外国游客和短期商务客人显然不是我们的目标客户群，留学生也不是，交换学者和外教也不是，真正的客户是企业外派人员和外籍员工。为什么这么讲呢？第一类客人时间太短，注定他们是酒店的目标客户。
    留学生和交换学者和高校外教，他们通常住在学校的宿舍或者是租住在居民楼当中，第三类人是我们真正的目标客户。为什么呢？因为这群人通常受雇于外资企业，有稳定的收入来源和相当的预算，他们有能力租甚至买高档楼盘。包括开发商如果想要投资高档楼盘的话，这群人也是你们真正的目标潜力客群。
    这些人在天津的住宅分布情况怎么样的？基本上来讲分布在三个区域，第一是市中心居住区域，第二是水上公园周边区域，第三是大梅江区域。看一下地图。
    （PPT）我用三个彩色的图块标出来了，主要的涉外区域，这三个图块不是所有的，只是一个主要的居住区域。第一是中心区域，以南京路为干线的区域，在这个区域内有一些典型代表的物业，比如说奥林匹克大厦，国际大厦、金皇大厦、信达广场、河川大厦、还有现在新兴起的赛顿等。
    第二个是水上公园和周边区域，这个区域是天津市内绿化面积最大，水面面积最大的区域，非常宜人，代表物业像传统的利达公寓、翠泉别墅、新兴的像奥运板块的奥城、仁爱、还有将来要起来的钻石山、还有传统一点旁边的水木花园、浩天的天骄园，都是典型代表。往东一些还概括了喜来登周围的区域，像天骄园、滨水道沿线的紫津花园、欧亚花园，还有再往东一些的万顺等等，都属于同一个大板块，
    还有大梅江区域，有点像靴子的形成。下面像海逸长洲、半岛蓝湾、新兴的水岸公馆、第六庄园、红墈·领世郡等等，总的来说这三个板块该概括了外国人居住的区域。
    如果您想涉足高端的租赁房产，必须要选择好的地点。地点是最的。
    现在跟大家分享一些图片，就是代表物业，第一昂图片代表服务型公寓和别墅，服务型公寓和别墅他们的概念是这些房产第一是持有经营通常不出售，少有出售在一定的时限内不允许业主置用的，提供酒店服务。