在认真记录讲话的参加者

第二个是普通别墅。这个普通别墅包括图片比如说城市别墅、卡梅尔、仁爱、领世郡都是普通别墅的代表，是比较热的板块。
    第三张图片是普通的公寓。比如说时代奥城、水晶城、赛顿等等都是租赁市场上比较亮眼的物业。
    说到这三个小区之外，还有问一个问题，是什么原因让这些外籍人士集中在三个小区当中呢，影响他们选择的居住因素有那些？
    第一是国际学校的地点，这是他们选择居住的很重要的原因。对于有小孩子的外籍家庭来说，他们选择住房的时候第一考虑就是孩子的上学，而不是说考虑先生的上班。在天津市区有三所主要的国际学校，第一所叫天津国际学校，这是天津最早的国际学校，有22年历史了。第二所是开发区国际学校天津分校。第三所是天津瑞金国际学校，第一所目前在华苑的梅苑路那里，第二所学校坐落在领世郡的隔壁，第三所学校坐落在西岸国际的旁边，就是友谊南路和外环线交叉的地方，这三个学校的地点就注定了它的周围会是外国人聚居的地方。
    大家看到第一所正好在水上公园周边，后面两所正好在大梅江区域，这三所学校的位置大大决定了外国人会住在哪里。
    第二个决定他们居住的因素是医疗方便，因为在天津市区和开发区只有一个西方的医疗机构，就是SOS国际诊所，这个诊所坐落在哪里呢？坐落在喜来登酒店旁边的喜来登公寓的一楼。对于这些外籍人来说，包括对有孩子的嘉宾来说，健康安全第一，他们希望靠近医疗设施，SOS诊所的地点对他们择房也主要的影响。
    第三方面就是社交方面，社交方面有三个因素，第一是TICC，这是天津所有持有外国护照人士的自发的群众组织，这个是最大的社团，他们的图书馆目前坐落在喜来登酒店，TICC每个月一次的茶会也在喜来登酒店举行。注定了喜来登和周边地区是外国人活动频繁的地区。
    第二是天津国际基督教会，他们没有正式的教堂，就是在每个星期天，也就是此时此刻，他们租用了紫金山路和滨水道交叉的中国旅游管理干部学院的楼层做他们的礼拜，有很多虔诚的基督教徒，为了做礼拜方便，就选择了五大道那边的板块。
    第三方面是邻居的因素，大家喜欢择邻而居，外国人士来到天津也希望选择有自己同胞的地方，就形成了历史上传统外国人的居住的地方，虽然有一些小区看上去比较破旧，但是非常受外国人欢迎，因为那有利他们可以沟通的邻居。
    第四是周边的配套设施，这对所有人都是一样，来到这个地方有周边的便利，健身餐饮的便利，对国内国外的人士都一样。这四方面因素决定了天津外籍人士为什么居住在那三个土地块当中。
    讲完概况以外，我们讲讲涉外租赁房产的增值策略。
    先说说自然增值。为什么房产会自然增值？因为土地资源的稀缺性，因为在房子的价值中间，建房成本不算什么，最值钱的部分是土地。土地是越来越少的，而且国家对于耕地保护越来越严格，获得开发的土地越来越难，土地的稀缺性保证了您的房子放在哪里都会涨钱，这是刚性增长的因素。
    第二是城市人口的不断增长。从世界范围来看，所有的经济发展导致的结果就是城市化的加速，城市化加速带来直接的结果就是城市人口的不断增长，城市人口不断增长就会要住房，住房会越来越紧张，这也是引起房屋刚性价格上涨的因素。
    第三点是经济发展的政策倾斜。因为这几年，天津已经被中央政府定为继深圳、浦东以后成为推动中国经济增长的第三极，在这种政策的倾斜下，天津正在想出越来越的优惠政策，这些优惠政策注定天津会走在一条加速度的发展轨道上，会越来越快的发展。我们对照一下，天津现在还不算一线城市，我们对照一下天津和北京、上海的情况。北京、上海算是一线城市，在涉外租赁方面也是一线城市。目前天津的常住人口跟北京和上海相比，只占到十分之一到二十分之一，我们还有十倍至二十倍的增长空间，对这与投资者来说是个好消息，这就是告诉我们投资价格不断上升。
    第二叫管理增值。这是很多人没有想到的问题，管理增值在实践当中被大家长期忽视的。什么叫管理增值？也就是说您的房子如果放在那里什么都不做，有一个人能够帮助您的房子增值特别快，这个人就是物业管理公司。大家没有想到过吧？大家以为物业管理公司就是派个人站岗、扫扫院子，其实不是这样的，物业管理对于房屋的价值来说非常非常宝贵。大家选择房子的时候肯定会选择管理好的小区，有的小区刚开始比较好，后来再看就是垃圾越来越多、狗也到处跑、宠物随地大小便、什么人都可以进来，入室盗窃的发生率越来越高，到处都是私搭乱盖，房子就一步一步的贬值了。除了我刚才讲的刚性自然增长，它应该有更好的增值空间，如果您的房子没有到更好的增值空间当中，就是由于物业管理的问题，您的房子没有搭上物业管理的便车。实际上在天津有高档楼盘看着是它的租金节节下降，二手房售价也在下降，如果这租金和二手房销售下降，就说明这个公司没有享受到它应该享受到的增值。